为加强商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产业健康发展，依据《必威体育回族自治区商品房预售资金监管办法》(宁建规发〔2023〕5号），结合本市实际，我局起草了《必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）》现将征求意见稿面向社会公开征求意见，时间为2023年9月28日至2023年10月18日，请于2023年10月18日下午18:00前将意见建议以电子邮件方式反馈至必威体育住房和城乡建设局。

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附件：1.必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）

2.必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）起草说明

必威体育住房和城乡建设局

2023年9月28日????

附件1

必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）

为加强商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产业健康发展，依据《必威体育回族自治区商品房预售资金监管办法》(宁建规发〔2023〕5号），结合本市实际，制定本实施细则。

一、预售资金监管范围

（一）凡在兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内新建商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理适用本实施细则。保障性住房、拆迁安置房不适用预售资金监管。

（二）本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括但不限于定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

二、资金监管工作分工

（一）必威体育住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管部门），负责本细则的组织实施和对监管机构、开发企业、合作银行的监管。

（二）必威体育房屋产权交易管理中心受必威体育住房和城乡建设局委托（以下简称监管机构）开展本市商品房预售资金监管的日常工作。具体负责确定合作银行并签订合作协议、组织对合作银行的年度考评，签订三方监管协议，按照本实施细则及三方监管协议约定进行监管资金使用管理，依托信息化平台对交易数据及预售资金入账进行预警监测、开展预售资金监管常态化督导检查，向监管部门及时报告开发企业和监管银行的违规违约情况。

（三）监管银行是监管机构按照《必威体育回族自治区商品房预售资金监管办法》确定的可以从事预售资金监管业务的商业银行，负责本行及下属分支机构商品房预售资金监管工作的协调统筹、指导和实施工作。具体负责签订《必威体育商品房预售资金监管协议》（以下简称三方监管协议），按照本实施细则及三方监管协议约定做好监管资金的出入账管理工作，确保资金安全并对本银行违规违约行为负责，做好本行业务管理系统与监管系统实时对接工作。

三、合作银行的确定与管理

（一）监管机构通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，招标确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行库，实行分级分档动态管理，并将合作银行名录在必威体育住房和城乡建设局门户网站予以公示。

（二）监管机构与合作银行签订三年期合作协议，并每年对监管银行的预售资金监管工作进行综合评判，符合要求的，服务期内可按年度续签合作协议。对未履行预售资金监管职责、无法承担预售资金监管工作的商业银行，不得继续作为监管银行入选。

（三）具体从事商品房预售资金监管业务的监管银行应建立预售资金监管的内控制度，在三方监管协议约定的范围内开展预售资金监管业务，自觉接受监管部门和监管机构的业务指导与监督。

四、开设监管账户

（一）开发企业申请商品房预售许可证前，应当在监管银行库内选择监管银行，按照一个预售许可对应一个账户的原则开立监管账户。

（二）开发企业登录监管系统，填写相关信息并上传营业执照、经办人身份证及委托书申请开立监管账户。监管机构自受理申请后1个工作日内完成预审，预审完成后，开发企业持《商品房预售资金监管账户开户通知书》到监管银行开立监管账户。监管银行应在1个工作日内依据监管机构发送的电子信息开立账户，并将账户信息实时反馈至监管系统。

（三）开发企业开立监管账户后，1个月内未签订三方监管协议的，监管机构应当将该账户标记为无效户并通过电子信息告知监管银行，开发企业申请注销无效账户的，监管银行应按非监管账户的管理要求注销账户。

五、签订监管协议及公示

（一）监管机构、监管银行及开发企业通过签订三方监管协议，明确三方责任，三方监管协议的主要内容包括预售范围、预售资金收存和使用方式、监管额度、三方责任等。三方监管协议示范文本由监管部门制定。

（二）开发企业开立监管账户后，应通过监管系统下载《必威体育商品房预售资金监管协议》范本，申请与监管机构、监管银行签订三方监管协议，并在监管系统提交以下资料：

1、工程总承包施工合同；

2、经开发企业、施工单位、和监理单位三方盖章的《工程形象进度表》和《资金使用计划表》《工程款支付对象清册》；

3、由造价咨询机构出具执业造价工程师编制的工程预算清册；

4、其他必要资料。

本条规定的资料发生变更的，开发企业应向监管机构提供变更后的相关资料。

（三）房地产开发企业应将三方监管协议通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

（四）监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户及监督举报电话等信息在商品房销售场所显著位置进行公示。

（五）开发企业应协助购房人将全部房价款交入监管账户，按规定使用资金，并提交真实、有效的申请材料办理商品房预售资金监管的相关手续。

六、账户变更

（一）监管账户经监管机构、监管银行及开发企业三方共同同意后，可以申请变更，变更期间该监管账户范围内的商品房不得销售。

（二）开发企业名称、监管项目名称发生变更或监管银行名称发生变更的，需提交下列材料：

1、变更申请；

2、开发企业名称变更证明文件、项目名称变更证明文件或监管银行名称变更证明文件；

3、授权委托书及受托人身份证复印件；

4、应当提供的其他材料。

（三）开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：

1、监管账户变更申请书；

2、原监管账户开户银行出具同意变更监管账户的证明文件；

3、委托书及经办人身份证明；

4、需要提交的其他相关资料。

（四）监管机构自受理监管账户变更申请后2个工作日内完成账户变更审核，开发企业办理完原监管账户变更手续后，应将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户，注销原监管账户后重新开立监管账户并签订三方监管协议。

（五）监管银行、监管账号等信息只能变更一次。房地产开发企业申请变更监管账户期间，不予办理预售款拨付业务，暂停该项目预售。

七、购房款交存和监管资金入账

（一）开发企业或代理销售机构预售商品房时，购房人缴交的分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。购房人申请银行按揭贷款或住房公积金贷款的，放款机构应将《商品房买卖合同》中载明的监管账户作为贷款唯一到账账户。

（二）开发企业应当主动告知购房人预售资金监管政策和监管账户信息，确保购房人支付购房款时明确知晓资金需进入监管账户。对于POS机等销售终端出具的交易凭证无法显示对应监管账户信息的，POS机等销售终端提供单位应提供POS机等销售终端与监管账户对应关系的证明材料，并由开发企业在商品房销售场所显著位置进行公示。

（三）开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案时，应当确保相应的预售资金已存入监管账户。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同备案。

（四）开发企业与购房人办理网上签约30日后无资金入账的，监管机构将暂停该项目网签。

八、监管资金范围及标准

（一）监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

重点监管资金是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由监管部门根据商品房项目建设工程费用、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合制定。必威体育采用建设工程平均建安费用与项目预售面积等因素综合测算项目重点监管资金，全装修交付商品房项目，装修成本纳入重点监管资金。平均建安费用与装修成本，由监管部门定期调整公布。监管账户内的资金达到当前工程节点重点监管资金最低预留额度后，超出该额度的资金开发企业方可提取使用。

非重点监管资金是指监管账户内超出重点监管额度的资金。

（二）重点监管资金额度=平均建安费×预售面积+全装修单方造价×装修部分建筑面积。

（三）监管部门根据项目属性、企业信用、资产负债情况，对监管资金实行差别化动态管理，信用等级为AA级且获得必威体育“十强”的开发企业，在每个拨付节点的最低留存比例可降低5%。

金融主管部门认为开发企业存在金融风险，或监管部门认为存在社会风险隐患的，经监管部门同意，监管机构暂停上述降低比例优惠政策。

因开发企业信用等级正常升、降级变化，导致预售资金监管比例不一致的，已签订三方监管协议的项目原则上按原协议执行，新签订监管协议的项目，按照开发企业信用等级评定公示结果核定预售资金监管政策。

九、重点监管资金拨付

（一）重点监管资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

（二）重点监管资金额度根据项目工程建设进度实行动态支取、节点管控：

1、施工进度达到地上主体工程±0.00的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的10%；

2、施工进度达到地上主体工程二分之一的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的20%；

3、施工进度达到地上主体工程三分之二的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的30%；

4、施工进度达到地上主体工程主体封顶的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的45%；

5、施工进度达到地上主体工程二次结构完成的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的60%；

6、施工进度达到地上主体工程外立面完成的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的80%；

7、项目单体取得竣工验收备案的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的90%；

8、项目单体完成不动产首次登记后，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

（三）工程进度节点以工程监理单位出具的工程楼幢进度证明材料为依据，原则上以形象进度（层数）和设计总层数等因素计算节点。

（四）重点资金用款申请，应提交以下列材料：

1、用款申请；

2、《商品房预售资金监管现场勘察表》；

3、带有楼号和层高的楼照片；

4、其他相关材料。

（五）开发企业申请竣工验收节点资金的，提交竣工验收备案证明。

（六）开发企业申请使用不动产首次登记节点的，提交不动产权证。

（七）监管机构在受理开发企业重点资金使用用款申请后，应于受理之日起5个工作日内完成工程现场查验和用款申请审核。对于符合条件的，出具拨付证明；有下列情形之一的，予以驳回，并说明理由：

1、申请资金超出使用节点或用款额度的；

2、实际用途、收款单位与合同约定不符的；

3、该项目之前用款未按照要求使用的；

4、未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；

5、不按照规定使用预售资金的其他情形。

（八）开发企业已提前使用自有资金支付相应工程建设费用的，在监管账户内资金进账超出重点监管最低留存额度、无停工、逾期交付等情况下，提交相关施工单位出具的工程进度款已结清等相关材料的，可申请将对应节点内重点资金拨付至开发企业一般户。

（九） 预售商品房项目因销售不畅等原因，监管账户资金不满足当前工程形象进度最低监管资金留存要求的，但工程已接近停工状态，急需使用资金用于工程建设的，开发企业可以提出预售款例外支取申请，经监管部门研究同意后，监管资金可进行例外支取。

（十）预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经监管部门核实后将该项目纳入问题项目重点监管，并与项目所在地辖区政府、信访局等部门联动，按照“一楼一策”的原则严格监督预售款收存、支取，确保监管资金用于项目工程建设，防范和化解项目风险。

（十一）监管银行依据监管机构同意拨付的证明材料，在1个工作日内，将重点监管资金按照拨付证明上记载的内容实行足额拨付。

十、非重点资金使用

（一）预售资金进入监管账户，达到当前工程节点重点监管资金最低预留额度后，非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和运行开支等。

（二）申请非重点资金部分的预售资金，开发企业可以通过监管平台申请支取，监管机构需在1个工作日内审批完结并出具拨付证明。

（三）监管银行依据监管机构同意拨付的证明材料，在1个工作日内，将非重点监管资金按照拨付证明上记载的内容实行足额拨付。

十一、银行独立保函

（一）开发企业开展银行独立保函置换预售监管资金业务的，按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）执行。银行独立保函的文本由监管部门制定。

（二）一份银行独立保函对应一个预售许可。

（三）银行独立保函应当载明“见索即付”和“不可撤销”字样。银行独立保函期限自生效之日起至开立人收到监管项目《不动产权证书》之日止。

（四）银行独立保函由外地银行开具的，须经我市本地同行转开，转开成功后，我市本地同行为开立人。

十二、不明入账的处理

购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者各商业银行发放个人抵押贷款形成的不明入账，开发企业应当及时划分到购房人名下。

十三、退款处理

（一）开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的，原则上应使用非重点监管资金支付，未拨付过监管资金的可使用重点监管资金支付。

（二）开发企业向监管机构提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经监管机构审查后，符合相关规定的，在2个工作日内通知监管银行拨付。

十四、解除监管

（一）开发企业办妥监管项目不动产首次登记后，应及时申请撤销监管账户的监管。

（二）开发企业申请办理解除监管的，应当提交监管项目的不动产首次登记证明。

（三）监管机构自受理申请后1个工作日内完成审核。审核通过的，由监管机构在监管系统向监管银行发出解除监管信息并向开发企业出具《商品房预售资金监管账户解除监管证明》。

十五、监督管理

（一）监管银行要严格按照三方监管协议做好监管账户监控，定期与监管机构进行对账，发现开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管机构，监管部门应及时做出处理。

（二）监管银行有下列行为的，监管部门责令其限期整改，整改不到位或拒不整改的，监管部门将暂停或者终止与其合作，并将情况通报金融主管部门。造成损失的监管机构依法承担相应法律责任：

1、未经监管机构同意，擅自拨付预售监管资金的；

2、擅自截留、挪用或者拖延支付预售监管资金的；

3、拒绝支付商品预售资金的。

未经监管机构核实同意，擅自拨付的预售监管资金，监管银行应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

（三）人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管机构，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)。

（四）各商业银行在发放商品房购房贷款时，应当将购房贷款直接发放到该套商品房买卖合同注明的监管账户中，对未按规定发放购房贷款的，由监管机构报银行主管部门查处。开发企业已办理完成不动产首次登记的，对应项目仍未发放的购房贷款，不再进行监管。

（五）开发企业的预售项目有下列情形之一的，监管银行应按照三方监管协议约定，配合监管机构暂停使用预售资金。逾期不改的，由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照法律法规和信用管理办法处理，记入企业信用信息系统，向社会公示。情节严重的，依法追究其法律责任：

1、未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

2、变相逃避商品房预售资金监管的；

3、未按规定使用商品房预售资金的；

4、提供虚假材料骗取监管内资金的；

5、其他违反本实施细则或三方监管协议的行为。

（六）施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由监管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（七）监管部门、监管机构和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十六、实施时间

本实施细则自?? 年??月??日起施行，有效期至 2028年9月22日。如遇国家部委相关政策文件调整或废止，按照新的政策规定执行。

附件2

《必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）》起草说明

一、起草背景

商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分，是保障房地产项目竣工交付的有力抓手，住建部、自治区建设厅在今年相继出台了规范预售资金监管工作的政策文件，并要求地方城市要细化实施细则，促成新规落地。为了进一步规范我市的商品房预售资金监管工作，我局起草了《必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）》。

二、起草依据

本次起草对涉及商品房预售资金监管的现行有效法律、法规、规章及规范性文件进行了全面检索，主要依据住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）以及《必威体育回族自治区商品房预售资金监管办法》(宁建规发〔2023〕5号）制定。

三、主要内容

《必威体育商品房预售资金监管实施细则（草案）》（以下简称“《细则》”）主体共分16个方面，主要内容如下：

（一）预售资金监管范围

明确纳入资金监管的项目范围。

（二）资金监管工作分工

明确市住房和城乡建设局、市房屋交易与产权管理中心具体工作职责。

（三）合作银行的确定与管理

明确市住房和城乡建设局以招投标形式建立监管银行库，并建立相应机制，对银行库实现动态管理。

（四）开设监管账户

明确开立监管账户的流程。

（五）签订监管协议及公示

明确监管协议签订的三方主体为房地产开发企业、监管银行、监管机构。

（六）账户变更

明确监管协议变更的条件和内容

（七）购房款交存和监管资金入账

明确房地产开发企业销售项目的全部预售收入应进入监管账户。

（八）监管资金范围及标准

明确重点监管资金的额度及计算方法。

（九）—（十）重点资金拨付和非重点资金使用

确立重点监管资金按相应节点拨付支取额度的制度，明确申请重点监管资金和非重点监管资金拨付的具体流程等。

（十一）银行独立保函

明确开发企业开展银行独立保函置换预售监管资金。

（十二）不明入账的处理

明确不明入账开发企业应当及时划分到购房人名下

（十三）退款处理

明确购房人退款拨付流程。

（十四）解除监管

明确监管账户解除监管的条件和所需提交的材料。

（十五）监督管理

建立各主体违规行为惩处机制。

（十六）明确《细则》实施时间